Полезные статьи

Перепланировка квартиры. Как с этим жить и каким образом правильно согласовывать

Людям иногда хочется перемен. Тумбочку передвинуть или картину на стене поменять. Но иногда желание перемен в буквальном смысле упирается в стены. Что делать, если какие-то архитектурные или инженерные решения вашей квартиры вас не устраивают? Что можно, а что нельзя менять в этом случае? А что делать, если вы выбираете квартиру, а там уже кто-то сделал перепланировку? Попробуем разобраться в некоторых нюансах этого вопроса в нашем материале.

20.11.2019eye 295

Что такое перепланировка?

Перепланировка – это способ сделать жилье более комфортным, функциональным или эстетичным в соответствии с представлениями собственника об этих вопросах.

Существует даже отдельный вид квартир – со свободной планировкой, конкурентным преимуществом которых является то, что строятся они с возможным минимумом внутренних перегородок. Покупатель сам решит, как ему нужно расставить стены. Этот процесс не будет являться перепланировкой, хотя и должен учитывать некоторые правила, касающиеся перепланировок.

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь перепланировка – изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Порядок осуществления такого изменения достаточно четко и жестко урегулирован в законодательстве. Несоблюдение порядка может иметь плачевные последствия для собственника недвижимости: административная ответственность в виде штрафа, невозможность совершения сделок с объектом недвижимости, необходимость за свой счет осуществить возврат жилья в первоначальное техническое состояние.

Помимо Жилищного кодекса, если вы интересуетесь этой темой, стоит ознакомиться с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 N 384, которое подробно регулирует процесс совершения перепланировок. При этом будьте внимательны и ищите самую последнюю редакцию, поскольку за время существования этого документа перечень работ, относящихся и не относящихся к перепланировкам, существенно менялся. На момент написания настоящей статьи действующая редакция от 28.06.2018.

Некоторые виды работ, которые обывательское сознание назвало бы «перепланировкой», согласно букве закона таковой не являются. На юридическом языке они называются «переустройство» и «реконструкция». Для таких работ также установлены правила, которые надо знать и соблюдать.

К работам по перепланировке (переустройству) относятся:

– замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

– устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

– изменения в несущих конструкциях;

– изменение площади, количества комнат и подсобных помещений в квартире либо в нежилом помещении за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

– устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

К работам по реконструкции относятся:

– изменение назначения, количества, общей площади, строительного объема помещений;

– замена несущих конструкций;

– устройство балконов, лоджий, веранд, террас, а также пандусов для передвижения инвалидов-колясочников с первого этажа на придомовую территорию;

– устройство неотапливаемых кладовых и погребов в пространстве под балконами и лоджиями первых этажей без использования подвальных помещений;

– инженерное оборудование или переоборудование помещений;

– устройство или переустройство наружных сетей, кроме магистральных.

В постановлении № 384 есть еще есть список работ, которые в принципе нельзя проводить. Рекомендуем ознакомиться с ним внимательно, если вы собираетесь делать что-то похожее на перепланировку. Здесь мы приведем только самые распространенные запрещенные работы:

– приводящие к снижению несущих способностей грунтов под фундаментами или несущих конструкций сооружения;

– изменение вентиляционных шахт и каналов;

– преобразование балконов и лоджий в отапливаемые помещения;

– связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;

– приводящие к изменению архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;

Если работы, которые вы намереваетесь делать, в постановлении № 384 не указаны, никаких разрешений на их производство вам не требуется.


Виды перепланировки

Мы выделим несколько видов перепланировок с точки зрения последствий их совершения:

Завершенная в законном порядке перепланировка. Вы можете столкнуться с ней при покупке квартиры. Если это произошло, основной вопрос для вас – отражено ли актуальное состояние в техническом паспорте. Если да, можете не морочить себе голову тем, что она была сделана. Никаких негативных юридических последствий от такой перепланировки возникнуть уже не может.

Начатая в законном порядке незавершенная перепланировка. Например, перепланировка была согласована и даже выполнена, но не утверждена, имейте в виду, что до завершения перепланировки в органах по государственной регистрации недвижимого имущества значится ограничение на совершение регистрационных действий с таким объектом недвижимости. Это значит, что у вас не получится купить или продать такую квартиру, пока процесс не будет завершен.

Самовольно сделанная перепланировка, совершение которой требовало разрешения исполкома. Если собственник квартиры, вместо того чтобы пойти официальным путем, просто пригласил бригаду строителей, которые перенесли дверь в ненесущей стене, он нарушил закон. Но об этом пока никто не знает. И возможно не узнает никогда. Однако собственник все же рискует привлечением к административной ответственности и необходимостью все же пройти через процесс утверждения. Если такие последствия наступят, квартиру нельзя будет продать с тем, чтобы новый собственник разбирался с проблемой, процесс придется завершать собственнику. Штраф за самовольную перепланировку может составить для физического лица до 50 базовых величин (1275 рублей). Уплата штрафа не освобождает от необходимости возмещать ущерб, если таковой возник.

Если вы рассматриваете вариант покупки квартиры с такой перепланировкой, нужно понимать, что вы как покупатель на себя принимаете те же самые риски, независимо то того, что фактически перепланировку делали не вы.

Самовольно сделанная перепланировка, совершение которой требовало разрешения исполкома и разработку проекта. Если, например, в квартире была сделана без проекта и без разрешения звукоизоляция, к рискам предыдущего варианта добавляется возможная необходимость заказывать проект, и опасность, что имеющаяся реализация не совпадет с этим проектом, а также многочисленные сложности, как например, невозможность представить акты на скрытые работы. Это значит, что многое, возможно, придется переделывать.

Самовольная незаконная перепланировка. В самом «клиническом» случае в квартире может быть сделано что-то такое, чего делать было нельзя в принципе. Ниша под холодильник в вентиляционном канале, кухня объединенная с лоджией, дверь, вырезанная в несущей стене и т.д. Пока об этом никто не знает, можно как-то с этим жить. Такую квартиру можно будет и купить, и продать, если покупатель не испугается. Но если все же всплывает такая перепланировка, то к штрафу и запрету на неопределенной период распоряжаться такой квартирой добавляется и необходимость вернуть все в состояние «как было».


Как проходит процесс согласования перепланировки квартиры?

Начать нужно с визита в исполком для подачи заявления на согласование. К заявлению нужен будет паспорт, согласия совершеннолетних зарегистрированных по месту жительства по этому адресу, технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру, план-схема или перечень (описание) работ по перепланировке квартиры в произвольной форме. Если квартира в залоге, понадобится также согласие залогодержателя. Если перепланировка уже сделана, к указанным документам нужно будет добавить заключение о том, что перепланировка не влияет на безопасность.

Согласование перепланировки является административной процедурой. Полный перечень документов, сроки, стоимость и т.д. можно найти в п. 1.1.21. Перечня административных процедур, осуществляемых по заявлениям граждан (Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200).

На основании вашего заявления исполком произведет осмотр вашей квартиры и затем вынесет решение. Перечень оснований для отказа в согласовании перепланировки закрытый:

– вы предоставили документы, в которых содержатся недостоверные сведения;

– перепланировка, которую вы хотите запрещена;

– в результате вашей перепланировки возникнет угроза обрушения конструкций помещений в результате.

Неправомерный отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в вышестоящий орган и/или в суд. Однако мы рекомендуем вам быть благоразумными и не делать перепланировку, в согласовании которой имеется действующий отказ.

Если перепланировка требует проекта, далее необходимо обратиться в организацию, которая может вам его разработать. После разработки проект должен быть согласован в территориальном подразделении архитектуры и градостроительства исполкома, а в ряде случаев еще и пройти специальную экспертизу. Скорее всего этими вопросами будет заниматься проектная организация, хотя за согласованием проекта вы можете обратиться и сами. Для некоторых работ необходимо будет привлекать организацию, осуществляющую строительный надзор, а для иных – составлять акты на скрытые работы.

Если вам понадобился проект перепланировки квартиры в многоквартирном жилом доме, блокированном или одноквартирном жилом доме высотой более 7 метров, нельзя работу сделать самому или с помощью соседа, работы такие можно будет выполнять только по договорам строительного подряда юридическим лицам или ИП, имеющим право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

В любом случае шумные работы можно осуществлять только в будние дни с 9 до 19. Нельзя загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры и т.д., нельзя использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

Завершение работ по перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ по перепланировке. Для получения этого акта нужно обратиться в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком.

Перепланировка завершается государственной регистраций изменений и выдачей нового техпаспорта. За этой процедурой следует обращаться в местное подразделение агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.


Заключение

Если из прочитанного вы сделали вывод, что перепланировка это сложный процесс, вы все поняли правильно. С другой стороны – дорогу осилит идущий. В нашей стране процедура четко регламентирована, поэтому можно не беспокоиться, что придется мыкаться как слепым котятам по капризам чиновников. Делать или не делать, покупать или не покупать квартиры с перепланировкой это личный выбор каждого. Главное принимать решения с трезвым пониманием возможных последствий.

Обсуждение

ADREX - Базовый нижний (карта)
pressed
ВХОД
РЕГИСТРАЦИЯ
E-mailПароль
Забыли пароль?
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Введите свой e-mail и вам на почту будет выслана ссылка для восстановления пароля

E-mail:Вернуться назад
Тип аккаунта
  • Частное лицо
  • Агентство недвижимости
  • Застройщик
ЛогинE-mailПарольПовторите пароль
Зарегистрироваться

Для регистрации компании свяжитесь с нами по телефону +375 29 66 99 112 или заполните форму

Название компанииВаше имяВаш E-mailВаш телефон

Для регистрации компании свяжитесь с нами по телефону +375 29 66 99 112 или заполните форму

Название компанииВаше имяВаш E-mailВаш телефон

При входе, вы принимаете условия

Пользовательского соглашения