Полезные статьи

Нужен ли покупателям квартир договор с агентством недвижимости

Не утрачивает свою злободневность вопрос об оплате риэлтерских услуг покупателем. Сегодня эта искусственно подогреваемая тема, на которую периодически выходят статьи, объединенные одним общим признаком: не погружаясь в глубину проблемы и вынося категорические оценочные суждения, статьи эти формируют у читателей ошибочное мнение осведомленности в сложном вопросе, на основании которого эти читатели могут принять, при совершении собственной сделки, опрометчивое решение, которое не послужит к их пользе.

13.01.2020eye 760

В частности, последним информационным трендом стала позиция, озвученная сотрудниками министерства юстиции и заключающаяся в следующем: агентства не имеют права «понуждать» покупателя к заключению договора на услугу и при этом обязаны осуществлять услугу по проверке продаваемого объекта недвижимости.

Т.е. на уровне министерства анонсировано право покупателя встать в позу и начать требовать от агентства проверки со словами «за что я вам деньги не плачу»!

Мотивируется это отсылкой к тексту Правил риэлтерской деятельности, в которых, в п.45 главы 6, действительно прописана обязанность риэлтерских организаций препятствовать совершению сделки, «которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством». Определенный логический посыл в позиции лицензирующего органа, таким образом, присутствует – и в упрощенном виде звучит он так: как только риэлтерская организация заключила договор с потребителем (с любым, в т.ч. с продавцом), тут же у нее появилась обязанность препятствовать проведению потенциально опасных сделок.

Но вопрос, увы, не в том, обоснована ли позиция министерства или нет, а в том, дает ли эта министерская позиция защиту покупателю. Потому что теоретические выкладки – это одно, а перспектива реальных потерь, вопрос реальной защищенности покупателя (или, напротив, его беззащитности) – это совершенно другое.

С прискорбием мы вынуждены констатировать: никакой действительно работающей правовой защиты покупателю приобретение продающейся в агентстве недвижимости без одновременного заказа риэлтерской услуги не даёт! Рассчитывать на то, что квартира, приобретаемая у продавца, заключившего договор с агентством, «проверена», что вы приобретаете «качественный товар», совершенно не приходится. И не потому, что агентства саботируют выполнение предписаний Правил или игнорируют мнение министерства юстиции.

Просто, во-первых, как таковой обязанности «проверять квартиру продавца» у агентств нет. Ибо текст п.45 носит настолько неконкретный и общий характер, что решительно не может быть применен к реальной сделке, поскольку не содержит абсолютно никаких указаний на круг обязанностей и полномочий исполнителей по проверке. Ведь по идее, любая сделка теоретически может быть признана недействительной в случае выявления определенных обстоятельств (например, нарушение прав наследников по квартире, которая была продана несколько лет назад). Установление же этих обстоятельств не включено в перечень чьих бы то ни было услуг вообще – нет пока в РБ частных детективов, которые специализировались бы на работе такого рода. И потому до сих пор единственными людьми, решавшими с большим или меньшим успехом такого рода задачи, были именно риэлтеры. И, во-вторых, важно понимать еще вот что: как бы не старались выдавать иные официальные ведомства желаемое за действительное, это, выражаясь метафорическим языком, на законы бытия никак повлиять не может. Дело в том, что по-настоящему серьезная, комплексная работа по проверке того или иного объекта недвижимости – вещь зачастую чрезвычайно трудоемкая. Не всегда, нет, но частенько.

А ни одна коммерческая структура, работающая на самоокупаемости, никогда не делала (и не будет делать в отсутствие прямых на то указаний в законе!) полную проверку объекта в условиях отсутствия покупателя – по очень простой причине: покупатель на продаваемый объект может элементарно не появиться, и работа по проверке превратится в «мартышкин труд», никому не нужный; в труд, который никто и ни в какой части не оплатит. Именно поэтому проверка – в том виде, в котором она наполняется реальной пользой и смыслом – осуществляется только тогда, когда покупатель будет найден. Потому что тогда в этой проверке появляется экономический смысл.

Секундочку! – скажет внимательный читатель. – а разве несколькими абзацами выше автор не писал, что обязанностей «проверять» у агентств нет вообще, что закон ничего не предписывает собственно «проверять»? Как появление в уравнении покупателя, оплачивающего услуги, меняет букву закона?

Браво, внимательный читатель! Появление покупателя, желающего заключить договор на риэлтерскую услугу, букву закона действительно не меняет. Но, как ни крути, делает такого покупателя потребителем, а значит, наполняет столь неясное предписание законодателя новыми смыслами. Ибо, как ни крути, накладывает на агентства обязанности по оказанию «качественной услуги» совершенно конкретному Ивану Иванову, и, что, пожалуй, страшнее, ответственность перед Ивановым; ответственность, чьи края размыты – чего агентства особенно боятся! Боятся, потому как не понимают пределов этой ответственности. И не понимая, насколько широки эти пределы, стараются проверять объекты на совесть, делая куда больше, чем предписывает закон, который, собственно, ничего конкретного не предписывает, смотри выше.

Кроме того, как бы скептически не относился к этому иной читатель, вскормленный на ажиотажных материалах «Онлайнера», договор на риэлтерскую услугу, заключенный покупателем с агентством, подтягивает к делу Белгосстрах, который при отсутствии у покупателя такого договора ответственность агентства перед покупателем не страхует.

Конечно, можно долго рассуждать, что от этой страховки толку ноль (такие мнения тоже озвучивались некоторыми гражданами!), но факты таковы, что по РБ около двадцати страховых выплат потребителям, заключившим в свое время договор на риэлтерские услуги, все-таки было произведено; а, кроме того, и это, пожалуй, важнее, не забывайте и того, что агентства, понимающие возможность предъявления им регрессного иска со стороны Белгостраха, трижды подумают, проводить ли им сделку, в которой не всё прозрачно.

Надо сказать еще и вот что – и это серьезная проблема! – надо признать, что нет ответа на вопрос: а договор на какую услугу наделает покупателя страховой защитой? Ведь защита эта включается тогда, когда в результате услуги, оказанной некачественно, покупатель остался без квартиры.

Допустим, заключил покупатель договор на услугу по организации регистрации перехода права собственности и заплатил в агентство 15 базовых величин, а сделку в дальнейшем недействительной признали. Получит ли он страховку? Мы полагаем, что нет. Ведь конкретно эта услуга, вероятнее всего, была оказана нормально – и не из-за неё сделка была оспорена. Так а когда же, в таком случае, покупатель может рассчитывать на страховую защиту? – по нашему частному богословскому мнению, в условиях, когда законодатель не очертил ясно обязанностей агентств по проверке, покупатель на страховку может и должен рассчитывать в случае, когда есть документальное подтверждение того, что агентство занималось его вопросом «от А до Я» и предоставило ему весь пакет своих услуг, обязательными составляющими которого являются услуги по согласованию условий сделки, подготовка документов к сделке и организация перехода права собственности! Естественно, есть всё, что может вам скормить агентство, не обязательно: и если вам, не краснея, пытаются впаять в каком-нибудь ретивом агентстве услуг на сотню с лишним базовых величин, это повод вникнуть, за что вам предлагают заплатить, и прекрасный повод посоветовать риэлтерам поумерить аппетиты – во избежание неприятностей.

Это еще не всё, конечно. Отдельного упоминания заслуживает и вопрос возможностей агентств. Допустим на минуточку, что все агентства на рынке избыточно добросовестны или просто предпочитают перестраховываться. Что они хотят всё проверять! Но хотеть мало. Ну, хотят! А могут ли? Ведь не является же секретом, что сегодня иные службы отказываются предоставлять риэлтерским организациям справки, необходимые для правового анализа предстоящей сделки. Это есть, и это действительно порой превращается в проблему. В проблему, которую риэлтерское сообщество пытается решать – как путем переговоров и официальных обращений в условиях действующего законодательства, так и путем внесения в это законодательство актуальных изменений.

И ограниченность возможностей по проверке делает еще более необходимым наличие у покупателя договора с агентством. Потому что в условиях, когда никто – ни адвокат, ни нотариус, ни регистратор – не обладает возможностью получения на сто процентов полной, достоверной и прозрачной информации по квартире, только полноценный договор с риэлтерской организацией, имеющей страховой полис, дает покупателю надежду на то, что сомнительная сделка не будет проведена, а случись ей оказаться проведенной, именно страховой полис станет вашей последней линией обороны.

Осмыслите этот простой факт: ни чиновник министерства юстиции, ни адвокат, никакой эксперт, никакой добрый советчик, призывавший вас в свое время «не платить этим дармоедам риэлтерам», не придет к вам на помощь в случае признания сделки недействительной. Вашим единственным щитом будет наличие на руках исполненного договора на риэлтерскую услугу. И потому не спешите при покупке квартиры заявлять риэлтерам «А я тут слышал, что я вам платить не обязан»! – лучше, прежде чем принимать решение, получите от них детальную информацию и выслушайте их мнение по этому вопросу. А право выбора, конечно, за вами.

Обсуждение

ADREX - Базовый нижний (карта)
pressed
ВХОД
РЕГИСТРАЦИЯ
E-mailПароль
Забыли пароль?
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Введите свой e-mail и вам на почту будет выслана ссылка для восстановления пароля

E-mail:Вернуться назад
Тип аккаунта
  • Частное лицо
  • Агентство недвижимости
  • Застройщик
ЛогинE-mailПарольПовторите пароль
Зарегистрироваться

Для регистрации компании свяжитесь с нами по телефону +375 29 66 99 112 или заполните форму

Название компанииВаше имяВаш E-mailВаш телефон

Для регистрации компании свяжитесь с нами по телефону +375 29 66 99 112 или заполните форму

Название компанииВаше имяВаш E-mailВаш телефон

При входе, вы принимаете условия

Пользовательского соглашения