Мнение эксперта

Сделки по доверенности

ЧТО НАДО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ НЕ ЛИШИТСЯ И ДЕНЕГ И ЖИЛЬЯ?

eye 69

Отвечает Александр Горощеня

Сделка по приобретению недвижимости не ограничена взаимообменом денег и ключей. Это весьма специфический процесс, требующий обстоятельной подготовки и индивидуального рассмотрения. Чем больше у Вас информации, тем больше возможностей не только «подстелить соломку», но и избежать «падения» в неприятную ситуацию.

Поводом для написания статьи послужили две «занятные» истории, произошедшие в одном минском агентстве недвижимости с разницей буквально в две недели. Рассказать о них и прокомментировать возможные сценарии развития мы попросили Александра Горощеню – риэлтера с 20-ти летним стажем, эксперта в области недвижимости, представляющего группу компаний «Академ.бай», юриста, коуча, автора книг о бизнесе и недвижимости.

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

«Опытный глаз видит симптомы болезней без анализов. И сходу видит нехороший диагноз»

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

В агентство поступили в рекламу два объекта недвижимости. Их выгодно отличала цена, продавец действовал по заверенной доверенности, подписал договор на оказание риэлтерских услуг.

- Александр, что смутило риэлтера?

- Опытный глаз видит симптомы болезней без анализов. И сходу видит нехороший диагноз. Мы начали проверять квартиру и выяснили, что недвижимость была приватизирована и, спустя месяц, по доверенности, продана. Помимо маленькой разбежки между приватизацией и реализацией, сразу бросилось в глаза, то, что фамилии доверенного лица и покупателя совпадали, что уже подозрительно. Начали «копать» дальше – и очень быстро выяснилось, что, помимо этого, оба бывших собственника состоят на учёте в наркологическом диспансере. А их доверенное лицо – муж дамы, которая квартиру купила. То есть, он по доверенности продал эту квартиру собственной жене. Стало очевидно, что такую сделку проводить нельзя. Есть закон, Гражданский кодекс, статья 183 пункт 3* , где написано: «Представитель не может совершать сделки от именипредставляемого в отношении себя лично». Ну и, казалось бы, что значит «себя лично»? Он же не сам себе продал. Но лица состояли в браке, и супруга его, которая таким образом приобретала эту квартиру – приобретала то, что называется «совместно нажитое имущество». Таким образом, продавец фактически становился собственником ½ доли этой квартиры. То есть – да, он – таки продал сам себе полквартиры. Эта сделка ничтожная, которая в течение 10 лет после её совершения в суде может быть «опрокинута». (прим.редакции: сделка признается недействительной в суде, в соответствии с ГК РБ ст.167-180). Ситуация лежала на поверхности, и после разговора с, так называемым, продавцом, задаток очень быстро вернули покупателю. Никуда сообщать не стали, однако, коллег предупредили, что есть «вот такая» квартира на рынке имеется.

И что Вы думаете, проходит пара недель, и ситуация повторяется, практически один в один, за исключением того, что продана квартира была не жене, а тёще. Здесь однозначно о ничтожности сделки говорить не приходится: продал не сам себе. Но заинтересованность-то есть. В случае чего - его супруга включается в круг наследников. Стали разбираться дальше – и оказалось, что первоначальный собственник также состоял на учёте и проходил лечение в психоневрологическом отделении. Более того, уехал на постоянное место жительства то ли в Австралию, то ли куда-то ещё, в общем, со слов продавца «очень далеко, навсегда и возвращаться не собирается». И, соответственно, здесь мы тоже инициировали расторжение договора. Это было несколько сложнее, поскольку до последнего продавец пытался нас убедить, что предыдущий собственник признателен продавцу за помощь и из чувства благодарности никогда не обратится за деньгами от продажи.

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

«Есть доходы, которые лучше не получать»

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Выходит, что о качестве работы риэлтера можно судить не только по количеству удачно проведенных сделок, но и по количеству предотвращенных, имевших под собой незаконную почву?

- Несовершённая сделка – это, понятно, отсутствие дохода. Но есть доходы, которые лучше не получать. Основная задача, которую ставит перед собой риэлтер – это взвесить и оценить риски, чего сам человек, рядовой покупатель, вообще не делает и в «эту сторону» не думает. Первоначально - это установление всех лиц, которые в течение сроков исковой давности совершали или могли совершить какие-либо юридически значимые действия относительно данного объекта недвижимости. Лиц, которые могут оспорить договор.

Сделки, при которых надо «держать ухо в остро» это:

·        сделки, где фигурируют доверенности;

·        сделки, где имели место такие операции как дарение;

·        объекты, которые передавались по наследству или мене.

Если агентство, как сторона проверяющая, видит нечто из этого списка – появляется повод напрячься и повысить свое внимание.

- Хорошо, допустим, я покупатель – и появляется информация о том, что желаемая недвижимость продаётся на основании доверенности? Что лучше: сразу отказаться от покупки или есть способы приобрести её на законных основаниях и застраховаться от последствий?

- Сама по себе доверенность – это не повод для отказа. Если Вы сами будете проводить сделку, первое что необходимо сделать - убедиться, что доверенность не отозвана; доверитель жив **; уточнить срок действия документа – желательно, чтобы он был «свежий». При заключении сделки, Вы можете требовать от продавца присутствия собственника. Если тот находится в пределах транспортной доступности – в чем проблема поставить его подпись в договоре? С доверенным лицом можно обсудить детали: цена, сроки, какая мебель остаётся, когда выписываются (если есть) проживающие. Но, условие, что на сделке должен быть сам собственник, лучше внести в соглашение о задатке, соглашение об условиях совершения сделки. Есть даже такой инструмент, как удостоверение сделок на дому. При желании можно даже в квартиру привезти нотариуса, если Вас продавец будет убеждать, что доверителю тяжело приехать на сделку или в БТИ.

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

«Сама по себе доверенность – это не повод для отказа»

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Если Вы хотите застраховаться – обращайтесь в агентство. Даже если Вы нашли объект самостоятельно, можете обратиться за проверкой к риэлтеру: «Вот - я, вот – продавец. Я хочу, чтобы вы все оформили и проверили. Сколько это будет стоить? Давайте заключать договор». Сам факт оказания комплексной риэлтерской услуги, где на основании договора Вам обеспечивают юридическое сопровождение, даёт документальное подтверждение того, что Вас, если что, надо защищать в суде. Также, не обязательно, в законе нигде не прописано, но Вы можете настаивать на том, чтобы по итогам работы, агентство Вам выдало заключение, отчёт о проделанной работе: что всё проверено, третьих лиц не установлено, препятствий для сделки нет. В таком случае риски нулевые или околонулевые. По итогу у Вас есть договор, письменное заключение агентства и страхование сделки от БелГосСтраха, поскольку агентство действует только на основании оплаченного страхового взноса, и Ваш договор включает в себя обязательное страхование. И даже если, что-то происходит - у Вас есть дополнительный «доспех» в виде страхового возмещения. 10000 базовых величин, сумма такого возмещения покроет значительную часть затрат. *** В любом случае, непредвиденная ситуация – это стресс и нервы, но имущественный интерес будет защищён. Таких гарантий нет ни при самостоятельном заключении сделки, ни даже при услугах юридической консультации.

- Какую доверенность лучше оформлять доверителю (собственнику недвижимости), чтобы себя обезопасить от подобных «махинаций» со стороны доверенного лица?

- И генеральная и целевая доверенность - это абсолютно легитимные правовые инструменты, закрепленные статьями Гражданского кодекса, но место для маневра людей «неблагонамеренных» остаётся всегда. С моей точки зрения, лучше целевая доверенность, потому что она даёт возможность совершать только одно действие: подарить – так подарить, продать – так продать.

- Зачем же тогда «неблагонадёжный» продавец обратился в агентство?

- Возможно, он тоже, как и многие, считал, что агентство ничего не делает, ничего не проверяет. А ему надо было продать быстро. Ведь когда агентство рекламирует свои услуги, одно из преимуществ – это короткие сроки продажи. Наверное, полагал, что на этом функции специалистов закончатся.

- Александр, только ли риэлтер контролирует ход сделки или есть такая система работы, позволяющая минимизировать ошибки агентов и риэлтеров?

- У серьёзно работающей компании должен быть либо коллегиальный контролирующий орган, либо единоличный специалист, который не будет допускать произвольное протекание процессов. Наличие такого звена, способно уберечь от катастрофы не только приобретателей, потребителей услуг, но и саму компанию. Поскольку, если организация, погнавшись только за экономическими показателями, забудет о второй стороне своей деятельности – проверка законности и юридическое обеспечение, есть высокая вероятность того, что она перестанет существовать, сделав фатальную ошибку.

-Ваше короткое пожелание читателям ADREX.by

-В вопросах недвижимости быть внимательными и не быть самоуверенными!

Примечания:

* Гражданский Кодекс Республики Беларусь

Статья 183. Представительство

Подробнее: https://kodeksy-by.com/grazhdanskij_kodeks_rb/183.htm

**Гражданский Кодекс Республики Беларусь

Статья 189. Прекращение доверенности

Подробнее: https://kodeksy-by.com/grazhdanskij_kodeks_rb/189.htm

*** Указ Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 г. N 530

«О страховой деятельности» -п. 357.

Подробнее: https://task.by/upload/iblock/9fd/Указ%20530.pdf


Автор: Яна Юркевич.

Обсуждение

pressed
ВХОД
РЕГИСТРАЦИЯ
E-mailПароль
Забыли пароль?
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Введите свой e-mail и вам на почту будет выслана ссылка для восстановления пароля

E-mail:Вернуться назад
Тип аккаунта
  • Частное лицо
  • Агентство недвижимости
  • Застройщик
ЛогинE-mailПарольПовторите пароль
Зарегистрироваться

Для регистрации компании свяжитесь с нами по телефону +375 29 66 99 112 или заполните форму

Название компанииВаше имяВаш E-mailВаш телефон

Для регистрации компании свяжитесь с нами по телефону +375 29 66 99 112 или заполните форму

Название компанииВаше имяВаш E-mailВаш телефон

При входе, вы принимаете условия

Пользовательского соглашения